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Do you rent a house or apartment in New Orleans? 

The City of New Orleans’ new Healthy Homes law will help make sure your unit is fit to live in. 

Keep reading to learn more.  

What does the new Healthy Homes Law say?

In November, 2022 New Orleans City Council passed the Healthy Homes law. 

Starting July 1, 2023, the Healthy Homes law makes it harder for landlords to take action against renters who ask for repairs or report problems covered by the City’s housing health and safety rules.  

Starting on January 1, 2024, the Healthy Homes law adds a new list of things landlords must do to keep rentals healthy and safe. Landlords will need to register their rental with the City, starting with big apartment complexes. And landlords can lose their right to rent their unit if they do not make repairs.

How will the new Healthy Homes law keep my landlord from getting back at me if I ask for repairs or report bad conditions?

Starting July 1, 2023 your landlord is not allowed to take action against you for doing any of these things:

1. You tell your landlord that something in your unit does not meet the health and safety rules in place right now (the Minimum Property Maintenance Code).  

2. You ask your landlord to fix something that is part of the health and safety rules in place now (the Minimum Property Maintenance Code). 

3. You report problems with your unit to the City of New Orleans (like Code Enforcement), the public, or the media. The things you report must be covered by the health and safety rules in place now.  

4. You speak at a hearing or in court about problems covered by the health and safety rules in place now. 

Here are examples of how the new law may apply to real life renter-landlord disputes.

Example 1: You ask for repairs or report a problem and, within six (6) months, the landlord tries to raise your rent or take away services. The Healthy Homes law says that what the landlord did is illegal retaliation. There are some key exceptions.  Your landlord’s actions would not be illegal if one of these things is true: 1. The lease says the landlord can raise rent or fees because of higher bills for utilities, taxes or insurance. 2. The landlord is charging more rent or getting rid of some services for everyone in the building. 3. The landlord is charging more rent under approved rent changes by a government program like Section 8. Note: The Healthy Homes law only protects a renter who can prove they told the landlord about the problems in the unit. Always tell the landlord about problems in writing. Writing includes an email or text message. Keep copies for your records.  How to use the Healthy Homes law to protect you: If the landlord will not follow the Healthy Homes law, the renter might need to go to court to ask a Judge to rule that the rent increase or other things the landlord did are against the law.

Example 2: You ask for repairs or report a problem and, within six (6) months, the landlord tries to evict you or refuse to renew your lease. The Healthy Homes law says that what the landlord did is illegal retaliation. There are some key exceptions. Your landlord’s actions would not be illegal if one of these things is true: 1. You are behind on rent. 2. You, your family, or your guest damages the unit on purpose, or threatens the safety of others. 3.You violated the lease agreement in any other way. Note: Under the Healthy Homes law it is not a violation of your lease to stay in your apartment past the date your landlord has asked you to leave after giving you a notice of nonrenewal.  Note: The Healthy Homes law only protects you if you can prove you told your landlord of the problems in your unit. Always tell the landlord about problems in writing. Writing includes an email or text message. Keep copies for your records.  How to enforce the new Healthy Homes law:  You can use Healthy Homes to defend yourself in eviction court. That does not mean a judge will do as you ask. If you are facing eviction try to get legal help. All renters in New Orleans have a right to an attorney in eviction court. If you get an eviction notice, try to find legal help right away.  Southeast Louisiana Legal Services (SLLS) gives free legal help to people who qualify for this aid. Reach SLLS at 1340 Poydras St. Suite 600, (504) 529-1000 x.223.

What happens in 2024?

• In January of 2024 landlords must begin registering every rental unit with the City of New Orleans. First, larger apartment complexes will have to register. Later, smaller properties will have to register. The landlord does not pay to do this – it is free.  

• Landlords listing their rentals must swear that the properties are fit to live in under the city’s rules. Landlords also swear this knowing that it is a crime to lie.

• 2024 brings a new list of things a landlord must do to make sure the rental is in safe and in good shape. This list is called the Minimum Rental Standards.

What will the Minimum Rental Standards require, starting in 2024?

In 2024 rental units in New Orleans must have all the things listed here. 

• Working fire and smoke detectors. 

• At least one bathtub or shower, toilet, and kitchen sink. These things must be clean and in good working order.

• Hot and cold running water.

• A working water heater that can heat enough water to 110 degrees.

• A heater that can reach at least  68 degrees in every room of the house.

• Air conditioning that can cool every bedroom down to at least 80 degrees. (This rule about minimum A/C is new for 2024!)

• Safe working electrical wiring and outlets.

• Safe working appliances, if the landlord supplies them. 

• The roof, windows, and doors must keep dampness out of the unit. 

• A unit that has no signs of mold inside. 

• Walls, floors, or interior surfaces, without major cracks, holes or decay.

• No rodents (like rats and mice).

What rental property standards are in place now, before 2024?

The rental rules that were already on the books protect you now. 

These include the New Orleans Minimum Property Maintenance Code. That code lists what landlords must do to keep their rentals in shape. 

Find more at the linked text here: New Orleans Municipal Code (Article IV, Sections. 26-156 through 26-230). 

These old rules will still apply on top of the new rules for 2024. 

How will the City of New Orleans enforce the new Healthy Homes law?

The city plans to hire more inspectors and other people to enforce Healthy Homes.  

The City plans to have more people to inspect rentals and respond to complaints.

Can a tenant be kicked out if a rental unit fails inspection under the new 2024 rules?

The city can take action against a landlord if a unit does not meet the new Minimum Rental Standards in 2024.  

First the City might give the landlord a chance to fix the problem. 

If the landlord does not fix the problem, the City will hold a hearing. 

The Hearing Officer may make the landlord pay a fine. The Hearing Officer may take other action against a landlord with repair issues or other problems that do not meet the new rules for rental housing.  

The City can also take away the landlord’s right to rent the apartment as a last resort. That might happen if the unit is unsafe and the landlord will not fix it. 

The Healthy Homes law says you will get a written notice if the landlord’s right to rent your apartment is taken away. You will have a chance to go to a hearing before being asked to move. You will get at lesat 60 days to move. There is an exception for emergency situations. 

A renter who must move would also be eligible for assistance from the Anti-Displacement Fund, once there is money in that fund.

A partir del 1 de julio entran en vigor medidas de protección contra posibles represalias para los inquilinos de la Comarca Orleans

¿Alquila una casa o apartamento en Nueva Orleans? 

La nueva Ordenanza para Hogares Saludables de la Municipalidad de Nueva Orleans le ayudará a asegurarse de que su vivienda esté en condiciones de ser habitable. 

Para obtener más información, lo invitamos a continuar leyendo la información a continuación.  

¿Qué establece la nueva Ordenanza para Hogares Saludables?

En noviembre de 2022 el Concejo Municipal de Nueva Orleans aprobó la Ordenanza para Hogares Saludables. 

A partir del 1 de julio de 2023, esta ordenanza hace que sea más difícil para los propietarios de viviendas tomar medidas contra los inquilinos que solicitan reparaciones o denuncian problemas que estén contemplados en las reglas de salud y seguridad de viviendas establecidas por la municipalidad.  

A partir del 1 de julio de 2023, la Ordenanza para Viviendas Saludables añade una nueva lista de obligaciones que los propietarios deben cumplir para mantener las viviendas saludables y seguras. Los propietarios deberán inscribir las viviendas en alquiler ante la municipalidad, comenzando por los grandes complejos de apartamentos. Además, los propietarios pueden perder el derecho a alquilar sus viviendas si no realizan las reparaciones necesarias.

¿De qué manera la Ordenanza para Hogares Saludables puede impedir que el propietario de la vivienda tome represalias si solicito reparaciones o notifico sobre malas condiciones?

A partir del 1 de julio de 2023, el propietario de la vivienda no podrá tomar represalias en su contra si usted:

1. Notifica al propietario que su vivienda no cumple con las reglas de salud y seguridad actualmente en vigor (Código de Mantenimiento Mínimo de la Propiedad).  
2. Solicita al propietario que repare algo en la vivienda que está contemplado en las reglas de salud y seguridad actualmente en vigor (Código de Mantenimiento Mínimo de la Propiedad). 
3. Notifica problemas en la vivienda ante la Municipalidad de Nueva Orleans (como la Oficina para el Cumplimiento del Código de Vivienda), el público en general o los medios de comunicación. Los problemas sobre los que usted notifique deben estar contemplados en las reglas de salud y seguridad actualmente en vigor.  
4. Pide la palabra en la audiencia o ante el juez para hablar sobre los problemas en la vivienda contemplados en las reglas de salud y seguridad actualmente en vigor. 

Estos son algunos ejemplos sobre las maneras en que la ley puede aplicarse en situaciones reales de disputas entre inquilinos y propietarios de viviendas.

Ejemplo 1: Usted solicita que se realice una reparación o notifica sobre un problema y, en los siguientes 6 (seis) meses, el propietario de la vivienda intenta aumentarle el alquiler o discontinuar los servicios. En estos casos, la Ordenanza para Hogares Saludables establece que el propietario de la vivienda cometió una represalia ilegal. Aunque existen ciertas excepciones que es importante tener en cuenta:  Las medidas del propietario no se considerarán ilegales si se da alguna de las siguientes situaciones: 1. El contrato indica que el propietario puede aumentar el alquiler o las tarifas debido a incrementos en los servicios públicos, impuestos o pólizas de seguro. 2. El propietario de la vivienda aumenta el alquiler o discontinúa algunos servicios para todos los inquilinos del edificio. 3. El propietario de la vivienda aumenta el alquiler en conformidad con los cambios aprobados al alquiler establecidos en programas gubernamentales, como la Sección 8. Nota: La Ordenanza para Hogares Saludables solo protege al inquilino que es capaz de probar que notificó al propietario sobre los problemas en la vivienda. Siempre notifique al propietario por escrito sobre los problemas en la vivienda. La notificación por escrito incluye un mensaje de correo electrónico o mensaje de texto. Mantenga copias en sus registros.  Cómo usar la Ordenanza para Hogares Saludables para protegerse: Si el propietario de la vivienda no cumple con la Ordenanza para Hogares Saludables, el inquilino debe presentarse ante el tribunal y solicitar al juez que dictamine que el aumento del alquiler o de otros rubros es ilegal.

Ejemplo 2: Usted solicita que se realice una reparación o notifica sobre un problema y, en los siguientes 6 (seis) meses, el propietario de la vivienda intenta desalojarlo o se niega a renovar su contrato de arrendamiento. En estos casos, la Ordenanza para Hogares Saludables establece que el propietario de la vivienda cometió una represalia ilegal. Aunque existen ciertas excepciones que es importante tener en cuenta: Las medidas del propietario no se considerarán ilegales si se da alguna de las siguientes situaciones: 1. Usted está atrasado en el pago del alquiler. 2. Usted, su familia o sus invitados ocasionan daños a la propiedad de manera deliberada o representan una amenaza para la seguridad de los demás. 3. Usted cometió algún otro tipo de infracción al contrato de arrendamiento. Nota: Conforme con la Ordenanza para Hogares Saludables, no constituye una infracción al contrato de arrendamiento permanecer en la vivienda pasada la fecha en que el propietario le haya solicitado que la abandone tras haberle notificado que no renovaría el contrato.  Nota: La Ordenanza para Hogares Saludables solo puede protegerlo si usted es capaz de probar que notificó al propietario sobre los problemas en la vivienda. Siempre notifique al propietario por escrito sobre los problemas en la vivienda. La notificación por escrito incluye un mensaje de correo electrónico o mensaje de texto. Mantenga copias en sus registros.  Cómo hacer cumplir la nueva Ordenanza para Hogares Saludables:  Puede emplear esta ordenanza para su defensa en un caso de desalojo ante el tribunal. Esto no significa que el juez dictamine lo que usted solicita. Si se enfrenta al desalojo intente obtener asesoramiento legal. Todos los inquilinos de Nueva Orleans tienen derecho a contar con un abogado en un caso de desalojo ante el tribunal. Si usted recibe una notificación de desalojo, intente obtener asesoramiento legal de inmediato.  Southeast Louisiana Legal Services (Servicios Legales del Sureste de Louisiana, SLLS, por sus siglas en inglés) ofrece asesoramiento legal gratis a las personas que cumplen con los requisitos para recibir ayuda. La dirección de SLLS es 1340 Poydras St. Suite 600 y puede comunicarse llamando al (504) 529-1000, extensión 223.

¿Qué ocurrirá en 2024?

• En enero de 2024, los propietarios deberán comenzar a inscribir todas las viviendas que estén alquiladas ante la Municipalidad de Nueva Orleans. En primer lugar, deberán hacerlo los complejos de apartamentos de mayor tamaño. Luego deberán inscribirse las propiedades más pequeñas. El propietario no debe pagar por la inscripción, es gratis.  
• Los propietarios que publiquen sus viviendas para alquilar deben declarar bajo juramento que dichas  viviendas están aptas para ser habitables, en conformidad con las reglas municipales. Los propietarios también deben declarar bajo juramento que mentir es un delito.
• En 2024 se añadirá una nueva lista de requisitos que el propietario debe cumplir para asegurase de que la vivienda sea segura y esté en buenas condiciones. Esta lista se denomina “Estándares Mínimos para el Alquiler”.

¿Cuáles serán los requisitos establecidos en los “Estándares Mínimos para el Alquiler” a partir de 2024?

En 2024, las viviendas en alquiler de Nueva Orleans deberán cumplir con todos los requisitos que se enumeran continuación: 

• Detectores de incendio y de humo en buen funcionamiento. 
• Al menos una bañera o regadera, excusado y fregadero en la cocina. Todo esto debe estar limpio y en buen funcionamiento.
• Agua corriente caliente y fría.
• Calentador de agua en buen funcionamiento y que pueda calentar una cantidad suficiente agua a 110 grados.
• Calefactor que alcance al menos 68 grados en todas las habitaciones de la vivienda.
• Equipo de aire acondicionado capaz de enfriar todas las habitaciones hasta al menos 80 grados. (Este estándar mínimo para los equipos de aire acondicionado es una nueva regla que entrará en vigor a partir de 2024.)
• Funcionamiento seguro del cableado eléctrico y las tomas de corriente.
• Electrodomésticos que funcionen de forma segura, si el propietario los suministra. 
• Techo, ventanas y puertas aislantes con el objetivo de mantener la humedad fuera de la vivienda. 
• La vivienda no debe presentar indicios de moho en su interior. 
• Las paredes, pisos y superficies interiores no deben presentar grietas, agujeros o indicios de deterioro importantes.
• No puede haber roedores (como ratas y ratones).

¿Cuáles son los estándares para las viviendas en alquiler que están actualmente en vigor previo a 2024?

Las reglas para viviendas en alquiler ya establecidas son las que lo protegen en la actualidad. 

Estas reglas incluyen al Código de Mantenimiento Mínimo de la Propiedad de Nueva Orleans. Este código enumera los requisitos que los propietarios de vivienda deben cumplir para mantener las viviendas en buenas condiciones. 

Para obtener más información, haga clic en este enlace: Código Municipal de Nueva Orleans (Artículo IV, Secciones. 26-156 a 26-230). 

Estas reglas continuarán vigentes además de las nuevas reglas que se añadirán en 2024. 

¿De qué manera la Municipalidad de Nueva Orleans hará cumplir la nueva Ordenanza para Hogares Saludables?

La municipalidad tiene pensado contratar más inspectores y otras personas para asegurar el cumplimiento de esta ordenanza.  

La municipalidad piensa en contar con más personal para inspeccionar las viviendas en alquiler y responder a los reclamos recibidos.

¿Un inquilino puede ser desalojado si, según la inspección, la vivienda que alquila no cumple con las nuevas reglas establecidas en 2024?

La municipalidad puede tomar medidas contra el propietario si la vivienda no cumple con los nuevos Estándares Mínimos para el Alquiler que entrarán en vigor en 2024.  

En primer lugar, la municipalidad le brindará al propietario la oportunidad de solucionar el problema. 

Si el propietario no soluciona el problema, la municipalidad llevará a cabo una audiencia. 

El oficial de la audiencia podrá imponer una multa al propietario. El oficial de la audiencia también podrá tomar otras medidas contra el propietario en relación con las reparaciones u otros problemas que no cumplan con las nuevas reglas establecidas para las viviendas en alquiler.

La municipalidad también podrá inhabilitar el derecho del propietario a alquilar el apartamento, como último recurso. Esto puede ocurrir si la vivienda no es segura y el propietario no está dispuesto a repararla. 

La Ordenanza para Hogares Saludables establece que usted deberá recibir una notificación por escrito si se inhabilita el derecho del propietario a alquilar la vivienda. Usted tendrá la oportunidad de asistir a una audiencia antes de que se le pida mudarse. Contará con al menos 60 días para mudarse. Hay excepciones en caso de situaciones de emergencia. 

En caso de que el inquilino deba mudarse, podrá recibir ayuda del Fondo Contra el Desalojo, una vez que se cuente con dinero en este fondo.